從最初的筒子樓，到老破小磚混樓，再到現在的現代化居民小區，小高層、洋房、別墅、大平層……隨著太原樓市的發展，省城居民的居住品質不斷升級，各種類型的房子如雨后春筍般林立。購房者對戶型的需求，從單純追求房間大小，發展到功能與品質并重，再表現出多層次、多標準、多功能、個性化等要求。
在當前市場銷售壓力席卷的背景下，開發商拼品牌、地段、低價已經很難忽悠到購房者，“產品力”成為項目在市場競爭中制勝的關鍵，購房者能認可的產品才是高性價比產品，購房者的需求是未來房地產市場發展的永久命題。
山西晚報記者在采訪中發現，盡管太原樓市出現前所未有的市場調整態勢，但符合房地產市場發展規律的產品依然在今年取得了不俗的業績，滿足了不同客戶對居住功能的要求。而未來，不注水、接地氣的真正的好產品，仍然能夠以保持穩健沉著的姿態贏得市場歡迎。
A 購房者對戶型要求日漸挑剔
現在太原市主城區的小戶型房源可以說是鳳毛麟角，在環線附近的區域也同樣稀缺。12月前，位于東山片區的某知名樓盤開盤，能逆勢熱銷的原因除了低起價外，80多平方米的小戶型房源是吸引剛需購房者的重要原因。
近日，山西晚報記者根據調查了解到，目前近郊區在售新盤項目銷售的多以120平方米以上大戶型房源為主，僅有少數幾個新盤推出過較小戶型的產品，但因數量較少，所以都很搶手，基本上一上市就銷售一空。
一位項目負責人表示，同樣建一幢住宅樓，從成本看，開發商做大戶型比做小戶型利潤更高，出于企業追求利潤最大化的考慮，開發商更愿意建造大戶型的房子。雖然購房者對房價的承受力也是開發商不得不考慮的要素，但就主城區樓盤來說，大戶型是大勢所趨，原因無非是土地成本較高，剛需購買力有限。在利潤驅始下，開發商只能拋棄剛需，轉向對房價接受程度更高的改善型購房客群，這也是樓市豪宅化的主要原因。
在當前居住升級時代，購房者對于商品住宅的戶型越來越挑剔。在高總價的房源中，戶型設計是否合理、細節打造是否更具人性化，成為購房者關注的關鍵點。
即使是這樣，在市場大環境低迷的情況下，購房者占有買方市場，選擇考慮購買性價比最高的房源。縱觀太原市現有住宅開發的戶型，幾乎都是千篇一律或一成不變的產品，隨著購房者需求的多樣化，市面上現有的產品已無法滿足客戶不斷變化及多元化的訴求。
朗潤智業分析人士表示，一套真正“深入人心”的住宅，需要發現客戶需求，不斷創新、迭代住宅產品。產品力是房企的核心競爭力，也能體現房企對于客戶需求的理解。在競爭如此激烈的市場中，產品力成為房企賴以生存的重要條件。
太原房地產市場成為眾多市場發展的縮影，市場下行，首置首改重回主導地位，多重壓力下拉開了產品創新序幕。
B 成交主力面積區間下探
根據朗潤智業的統計數據顯示，今年1月至11月，太原商品房主力成交面積段集中在80平方米至140平方米，但80平方米至100平方米產品漲幅明顯，140平方米以上產品遇冷，“土豪”戶型不受歡迎，市場由改善重回首置首改市場;市場下行階段，80平方米至140平方米成為市場主力，是現階段購房者的主要需求。
從政策方面看，限購執行，首付、貸款利率提升，客戶購房門檻提高。首付比例提升、銀行利率上漲，客戶購房成本增加;在首付金額相同下可以看到，限購之前30萬元首付可以買到120平方米左右的房子，而限購之后，只能買到80平方米左右的房子。朗潤智業分析人士舉了個例子，一位剛需客戶首付預算是30萬元，房屋單價12000元/平方米。若首付20%，則可購買120平方米三居產品，若首付比例上漲至30%，首付門檻提升，只能購買到80平方米左右的二居產品。
從土地出讓情況方面看，隨著太原市容積率的下調，土地單價提升，房企利潤空間縮窄。2018年7月，住建部發布《城市居住區規劃設計標準》，國家標準城市居住街坊用地容積率最高3.1;從政策來看，容積率下調是大勢所趨。而從土地市場成交情況來看，2018年至2019年，太原市成交的土地容積率保持在3.3至3.4之間，相比2017年下調0.5至0.6;從土地單價來看，2018年起土地市場單價達到了600萬元/畝以上。綜合來看，土地開發強度最高，綜合容積率達到3.9，隨著2018年7月《城市居住區規劃設計標準》發布，2018和2019年綜合容積率明顯下調;同時，市場中3.5以上容積率占比下降5%，容積率2.0至3.0之間占比上漲5%，容積率處于逐步下調階段;從土地單價來看，呈現波動上漲態勢。在這些因素影響下，成交主力戶型面積也不斷下探。
歸根結底，從市場表現來看的數據更為直觀。今年太原市場遇寒，價格停漲。市場下行階段，太原商品房市場供求量出現明顯下降，市場寒冬到來。整體市場價格停漲，已經出現“明優惠暗降價”的行情，市場競爭愈演愈烈。房企壓力暴增，“降價促銷”“提升性價比”成為現階段的首要策略。自9月起多數項目存在降價趨勢，富力城北多項目10月推出多重折扣，有效拉動成交量上漲;11月，碧桂園城北新盤價格不斷調整，現僅有8500元/平方米，融創外灘公館二期8800元/平方米，多數項目價格遠遠低于行業及業主預期。結合樓盤三、四季度價格走勢，省城商品住宅價格已重回2017年水平。
業內人士分析，不僅是太原，全國多地今年四季度的樓市表現差強人意。隨著市場下行壓力增大，房企的任務壓力大，負債率高，急需去杠桿。從開發企業成交額來看，2019年開發商成交額縮水嚴重，各開發商壓力較大。房企在不能依靠融資的前提下，為了緩解現金流壓力，通過高周轉、快銷售、降低價格，實現快速現金流回正。預計2020-2021年為房企償債高峰期，企業債務壓力巨大。
朗潤智業分析人士表示，太原限購政策正式執行至今約17個月，始終維持“房住不炒”政策不放松。此外，土地成本不斷抬升，開發商負債壓力高危情況下，太原房地產市場量價齊跌，小面積產品去化率上漲，成交均價出現下降，首置首改客戶成購房主力軍。
C 出現極致戶型實用性更強
戶型面積下探，設計更為緊湊，當前太原市面上在售的戶型中，二居和三居產品的面積平均下調3平方米至5平方米。面對市場與企業雙重壓力，開發商不得不進行產品調整，以適應新的市場形勢。
朗潤智業分析道，新進房企或新入市項目表現最為強烈，如龍湖天鉅、中鐵諾德逸宸云著、旭輝江山、融信時光之城、中海國際社區等項目在產品面積、功能性以及營銷體驗層面，均進行迭代升級，提升市場綜合競爭力。
舉個例子，開發商所推出的戶型面積功能性更強，二居產品面積段個別項目收縮，從85平方米至90平方米下探至80平方米至85平方米，以進一步壓縮面寬為代價實現，并且小戶型也實現了連通陽臺。100平方米至105平方米小三居涌現，客廳開間3.5米至3.6米，主臥開間3.0米至3.2米，戶型開間縮小0.1米至0.2米，功能性保持不變。同等功能下，面積縮小房屋總價也縮小了幾萬元，給購房者減輕了不少經濟負擔。
此外，市面上也陸續出現了“極致戶型”，滿足剛需多口之家居住需求，避免了家庭成長周期下的換房需求。“極致戶型案例有很多，比如108平方米的三室兩廳兩衛，客廳開間3.5米至3.7米，主臥開間3.0米至3.2米;再如128平方米或者136平方米的四室兩廳兩衛，客廳開間3.6米以上，主臥開間3.1米至3.4米，更小面積實現更多功能，這稱之為極致戶型。通俗點稱就是朝陽面積增多，房間日照時間增長、空氣流通性更好。”業內人士表示。
在具體戶型方面，一體化大陽臺成發展趨勢。山西晚報記者在探訪時發現，連通式陽臺成為眾開發商追捧的戶型，起居室與臥室陽臺連通，陽臺面積更大，且功能性更強;同時，衛生間在原先干濕分離基礎上進一步升級，洗漱區與如廁區、淋浴區分離，互不干擾，提升產品競爭力。
