“高樓萬(wàn)棟平地起……”這首已然在中國(guó)的萬(wàn)里江山傳唱了七八十年的陜北民歌讓人耳熟能詳;“高樓萬(wàn)棟平地起……”在太原市的國(guó)際大都會(huì)小區(qū)，有人用這個(gè)歌詞歌頌改革開(kāi)放40年的太原，舊詞新用，讓人耳目一新。

　　應(yīng)當(dāng)說(shuō)，用這個(gè)詞來(lái)概括太原市改革開(kāi)放40年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是比較貼切的。有一把年紀(jì)的老太原們還記得。改革開(kāi)放前的太原，地標(biāo)性建筑幾乎全是些明清建筑，超過(guò)十層的高樓寥寥可數(shù)。知名作家王東滿形容當(dāng)時(shí)的太原“充其量是一個(gè)放了的縣城”。而如今，又有多少人能夠說(shuō)得清太原市有多少座高樓呢?

　　因時(shí)代不同而不斷更迭的太原市地標(biāo)性建筑是最有見(jiàn)證力的。上個(gè)世紀(jì)80年代，是坐落在五一廣場(chǎng)東側(cè)的三晉大廈，13層;90年代是坐落在新建路的金融大廈，23層;新世紀(jì)的00年代是坐落在并州路的39層的金港大酒店和坐落在府西街的42層的國(guó)貿(mào)大廈;10年代是坐落在迎澤湖畔的湖濱國(guó)際大酒店，45層。而目前太原市正在施工建設(shè)的地標(biāo)性建筑是位于太原市迎澤西大街的太原信達(dá)國(guó)際金融中心，地下4層，地上45層……

　　40年滄桑巨變，40年舊貌新顏，40年久久為功，40年華麗轉(zhuǎn)身。40年里，太原從一個(gè)“放大了的縣城”，鳳凰涅槃般地變成一個(gè)現(xiàn)代化大都市，這一切，全得益于改革開(kāi)放之功。現(xiàn)在，讓我們撥開(kāi)歲月的幔帳看看40年中，我們的城市如何神奇巨變和我們的地產(chǎn)人如何為這座城市的進(jìn)步所做出的奉獻(xiàn)吧。

　　智庫(kù)專家：軒子

　　“三房建設(shè)”全面開(kāi)花

　　商品房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、廉租住房建設(shè)，是被業(yè)內(nèi)人士稱為改革開(kāi)放中催生太原市房地產(chǎn)業(yè)全面開(kāi)放的“三房建設(shè)”，正是在“三房建設(shè)”讓我們太原市的房地產(chǎn)業(yè)步入健康良性的發(fā)展軌道。

　　改革開(kāi)放之前，太原市和全國(guó)一樣，住房實(shí)行低租金、福利型的分配模式。這種模式在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，表現(xiàn)為三個(gè)嚴(yán)重不適應(yīng)：不適應(yīng)國(guó)民收入分配格局的變化，不適應(yīng)以公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)成分共同發(fā)展的格局，不適應(yīng)勞動(dòng)力市場(chǎng)建設(shè)的需要。1994年，國(guó)務(wù)院確立了住房社會(huì)化、商品化的改革方向，1998年，國(guó)家宣布終止住房實(shí)物分配制度，實(shí)行住房分配貨幣化。至此，延續(xù)近半個(gè)世紀(jì)的福利分房壽終正寢。國(guó)家同時(shí)規(guī)定，面向社會(huì)供應(yīng)商品房，對(duì)中低收入者供應(yīng)含有適度社會(huì)保障的經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)最低收入者供應(yīng)含有更多社會(huì)保障的廉租房。由此，“三房建設(shè)”大幕拉開(kāi)。

　　太原市的商品房建設(shè)與發(fā)展經(jīng)歷了這樣幾個(gè)階段。第一階段為1993年到2002年。這一階段我們的房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入市場(chǎng)化、規(guī)范化。一系列以推進(jìn)住房商品化、生活化為目標(biāo)的政策出臺(tái)，大大加快了住房商品化的進(jìn)程。隨著濱河公園、濱河?xùn)|西路的修建，城市南移西進(jìn)東擴(kuò)北拓戰(zhàn)略的實(shí)施，包括國(guó)貿(mào)大廈、圖書(shū)館、博物館、科技城、親賢商業(yè)街的相繼落成以及長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)得周邊的住宅和寫(xiě)字樓如雨后春筍般崛起。全市住宅、寫(xiě)字樓施工面積大幅增加。其中小店區(qū)的施工面積每年占全市的一半以上。城市中心開(kāi)始從傳統(tǒng)的市區(qū)向南發(fā)展，從而改變了這個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展的格局。南部區(qū)域逐漸受到了更多民眾和開(kāi)發(fā)商的關(guān)注，半山國(guó)際花園、千禧飲食娛樂(lè)廣場(chǎng)、長(zhǎng)風(fēng)畫(huà)卷、國(guó)貿(mào)中心、恒大綠洲等大型住宅商業(yè)片區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)。

　　第二階段是2003年至2005年，是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展的階段。期間，經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)發(fā)展，居民收入水平提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增大，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍，房地產(chǎn)市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量比重從2000年的25.1%猛增到54.5%，整體房?jī)r(jià)和成交量保持穩(wěn)步向上。

　　第三階段是2006年以后，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上升，房?jī)r(jià)持續(xù)高位運(yùn)行，為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，政府頻頻出臺(tái)市場(chǎng)調(diào)控政策，從2004年提出的宏觀調(diào)控穩(wěn)定房?jī)r(jià)，到2011年提出的限購(gòu)政策，再到2016年提出的去庫(kù)存和2017年提出的防止房地產(chǎn)泡沫，一系列政策的出臺(tái)，保證了太原的房市不游移于正常發(fā)展的軌道。

　　在太原市的商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程中，相繼有許多本土企業(yè)加入開(kāi)發(fā)建設(shè)行列，同時(shí)國(guó)內(nèi)大量?jī)?yōu)秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相繼進(jìn)入，為我市的商品房開(kāi)發(fā)助力。其中比較有影響的企業(yè)是：太原市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，山西中正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，山西大唐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，山西寶地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，恒大地產(chǎn)集團(tuán)，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司，上海綠地集團(tuán)太原置業(yè)有限公司，太原萬(wàn)科地產(chǎn)，太原市碧桂園地產(chǎn)，保利房地產(chǎn)，太原安磊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，太原棟山房地產(chǎn)公司，華龍?zhí)┓康禺a(chǎn)公司，千禧集團(tuán)，陽(yáng)光房地產(chǎn)，中保房地產(chǎn)，鼎晨房地產(chǎn)，盛世君達(dá)房地產(chǎn)公司等。

　　經(jīng)濟(jì)適用房是我市在改革開(kāi)放中為解決低收入家庭住房問(wèn)題而推出的一項(xiàng)重要民生舉措，1995年，我市第一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)興華苑開(kāi)工建設(shè)，總規(guī)模28.32萬(wàn)平方米，住宅3670套，兩年后竣工交付使用。到2000年，我市開(kāi)工建設(shè)并相繼交付使用的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)已經(jīng)達(dá)到8個(gè)，建筑面積達(dá)129.44平方米，12525套。而到2002年，經(jīng)濟(jì)適用房累計(jì)開(kāi)工401萬(wàn)平方米，竣工361萬(wàn)平方米總投資43元，建成經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)48個(gè)，其中政府投資興建的有興華苑、長(zhǎng)風(fēng)小區(qū)、西華苑、東華苑、匯豐苑、安廣小區(qū)、恒大小區(qū)、濱河小區(qū)等8個(gè);由單位協(xié)建的有晉安新村、同樂(lè)苑、濱汾苑、文華苑等40個(gè)小區(qū)，解決了4萬(wàn)戶中低檔家庭的住房困難，此舉使全市人均住房面積增加了19平方米。

　　此后，太原市的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)入常態(tài)，2004年我市決定建設(shè)幾個(gè)10萬(wàn)平方米以上成規(guī)模、配套全的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，2006年經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)工面積超過(guò)66萬(wàn)平方米，2007年達(dá)45.7平方米，截止2008年底，全市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)竣工面積共509.9萬(wàn)平方米，解決了7.28萬(wàn)家庭的住房困難。進(jìn)入“十二五”以后，我市的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)在基本達(dá)到了百姓需求的情況下開(kāi)始進(jìn)行調(diào)整。原“十二五”規(guī)劃建設(shè)規(guī)模為5.2萬(wàn)套。2011—2012年，已經(jīng)開(kāi)工2.68萬(wàn)套，由于規(guī)劃中考慮的經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)象絕大多數(shù)居住在棚戶區(qū)內(nèi)，棚戶區(qū)改造安置工作中已經(jīng)解決了他們的住房困難，2013年，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)告一段落。剩余的2.52萬(wàn)套調(diào)整到棚戶區(qū)改造計(jì)劃中。

　　我市的廉租住房保障工作從20004年開(kāi)始，這是改革開(kāi)放中為滿足城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求提供的住房保障。規(guī)定人均住房使用面積低于8平方米，家庭人均收入608元以下者可以申請(qǐng)。到2008年，全市已開(kāi)工廉租住房配套項(xiàng)目12個(gè)，14.89萬(wàn)平方米，保障戶從2004年的53戶擴(kuò)大到2008年的6411戶。這么多最低收入家庭入住高層住宅，共享改革開(kāi)放成果，成為全市步入小康社會(huì)的有力佐證。

　　廉租房建設(shè)的初始階段是與棚戶區(qū)改造相結(jié)合的，在棚戶區(qū)改造建設(shè)中，政策規(guī)定須配建總面積5%的廉租住房，并對(duì)廉租住房的戶型、面積標(biāo)準(zhǔn)作出明確規(guī)定。一確保部分低收入家庭住的上房、住上好房。以2011年我市公租(廉租)住房保障對(duì)象戶數(shù)為基數(shù)，考慮自然人口增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)、降低準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)等因素測(cè)算，至2015年末，我市公租(廉租)住房保障對(duì)象為3.84萬(wàn)戶(其中，廉租住房保障對(duì)象為1.27萬(wàn)戶、公租房保障對(duì)象為2.57萬(wàn)戶)。2006—2015年，全市已累計(jì)開(kāi)工建設(shè)公(廉)租房2.56萬(wàn)套，其中：“十一五”新建開(kāi)工0.69萬(wàn)套，“十二五”新建開(kāi)工1.88萬(wàn)套。

　　國(guó)家對(duì)“十二五”末城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面的要求是達(dá)到20%，“十二五”期間，全市已新建開(kāi)工各類保障性住房22.7萬(wàn)套，加上“十一五”期間已開(kāi)工的9.87萬(wàn)套，全市保障性住房建設(shè)規(guī)模已達(dá)32.57萬(wàn)套，保障性住房覆蓋面已達(dá)到25.33%，超過(guò)了國(guó)家要求的5.33個(gè)百分點(diǎn)。

　　城中村改造錦上添花

　　正當(dāng)太原市的廣大市民盛贊改革開(kāi)放的浩蕩春風(fēng)讓太原市的高樓如雨后春筍般爭(zhēng)相崛起的時(shí)候，市委市政府的決策者已經(jīng)將城市提質(zhì)升級(jí)的眼光盯上了城中村。

　　太原市的城中村，是改革開(kāi)放的直接的受益者。尤其是中心區(qū)域的幾十個(gè)城中村，幾乎家家戶戶拆掉了平房，建起了樓房，過(guò)上了父輩們世世代代向往的好日子。但隨著城市的體質(zhì)進(jìn)步，城中村的建設(shè)格局已經(jīng)顯得與時(shí)代格格不入。特別是違法建設(shè)問(wèn)題越來(lái)越突出，無(wú)法得到根本遏制。近些年，部分城中村村干部聯(lián)合開(kāi)發(fā)商，私下圈地賣地，違法占用集體土地甚至農(nóng)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，違規(guī)面向社會(huì)銷售。盡管政府三令五申，并多次開(kāi)展了集中整治，但違法建設(shè)仍屢禁不止。加之城中村環(huán)境衛(wèi)生普遍惡劣，污染排放嚴(yán)重，基礎(chǔ)設(shè)施及社會(huì)保障等配套服務(wù)不足，村務(wù)管理混亂，社會(huì)治安隱患突出，嚴(yán)重影響著居住人口的生活質(zhì)量和生命安全，對(duì)城市品質(zhì)及市容環(huán)境形成極大負(fù)面影響。城中村改造已經(jīng)成為我們這個(gè)城市發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。

　　太原市范圍內(nèi)共有173個(gè)城中村，人口約46.2萬(wàn)，中心區(qū)范圍內(nèi)有城中村42個(gè)，人口約8.7萬(wàn)。

　　2015年，市委市府做出足以在太原建城史上能夠載入史冊(cè)的決定：正式啟動(dòng)全市85個(gè)城中村的整村拆除，到2020年完成全部173個(gè)城中村的改造工作。

　　城中村改造素有“天下第一難”之謂，這道難題擺在了太原市的決策者面前：5年內(nèi)全部完成全市173個(gè)城中村的改造，要為幾十萬(wàn)人安置新家，這項(xiàng)艱巨的任務(wù)該如何完成?這不是傷筋動(dòng)骨，而是太原城市的脫胎換骨。過(guò)去11年，太原的城中村改造只完成了個(gè)位數(shù)的3個(gè)村;如今要用過(guò)去一半的時(shí)間完成百位數(shù)的改造，如果沒(méi)有新辦法，沒(méi)有好辦法，這就是一個(gè)不可能完成的任務(wù)。

　　于是，土地出讓金返還、規(guī)費(fèi)減免、公租房免配建、享受棚戶區(qū)改造政策、實(shí)行拆建同步等一系列讓百姓享受到改革開(kāi)放成果的讓利于民的優(yōu)惠政策相繼出臺(tái)。同時(shí)，綜合辦理手續(xù)、支持國(guó)內(nèi)外知名設(shè)計(jì)單位參與設(shè)計(jì)、同步規(guī)劃配套公共服務(wù)設(shè)施、提供要素及外部環(huán)境支持、舉全市之力形成改造合力等綜合保障措施緊跟其后。

　　在城中村改造中，我市以前所未有的姿態(tài)加大招商引資力度，通過(guò)各區(qū)建立融資平臺(tái)籌措改造資金，使得前期資金得到了有效保障。由此打消了開(kāi)發(fā)企業(yè)的疑慮，吸引了知名開(kāi)發(fā)企業(yè)爭(zhēng)相參與到我市的城中村改造工作中來(lái)。全國(guó)知名房企萬(wàn)科、恒大、綠地、保利、碧桂園、融創(chuàng)、綠城、新城控股、中海、旭輝、當(dāng)代置業(yè)、遠(yuǎn)大等開(kāi)發(fā)企業(yè)加入到我市的城中村改造行列，其中全國(guó)排名前20名的房企占了絕大多數(shù)。

　　經(jīng)過(guò)反復(fù)考量，太原市委市政府放棄了過(guò)去一拆遷住房面積為補(bǔ)償依據(jù)的辦法，主要以占用村民房屋土地面積為補(bǔ)償依據(jù)，不讓違法多建的難纏戶沾光，也不讓守本分的老實(shí)人吃虧。

　　于是，后北屯片區(qū)幾十棟高樓幾乎是一夜之間遍傲然挺立起來(lái)。又于是，有了成功經(jīng)驗(yàn)的萬(wàn)柏林區(qū)在城鄉(xiāng)融合發(fā)展中一馬當(dāng)先，到2017年底，全市率先在全市告別了城中村。又于是，長(zhǎng)風(fēng)西片區(qū)、三給片區(qū)、和平北片區(qū)、義井片區(qū)、晉陽(yáng)湖片區(qū)、吳家堡片區(qū)、楊家堡片區(qū)、北張片區(qū)、長(zhǎng)風(fēng)東片區(qū)、新南站片區(qū)……一個(gè)個(gè)改造后的城中村新片區(qū)以嶄新的姿態(tài)展示于世人面前，每個(gè)片區(qū)都有至少幾十棟高樓紛紛比肩爭(zhēng)高，為錦繡太原錦上添花。

　　到2017年底，我市的城中村改造工作已經(jīng)有106個(gè)村啟動(dòng)了整村拆除，有98個(gè)村完成了整村拆除，其中有14個(gè)村基本完成了改造任務(wù)，建成回遷樓18.5萬(wàn)套，1938.8萬(wàn)平方米。

　　具有2500年建城史的太原市，經(jīng)歷40年改革開(kāi)放的洗禮，在城市建設(shè)史上迎來(lái)了真正意義上的新生。

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