華夏幸福蟬聯榜首，以招商蛇口、中新集團、宏泰發展、張江高科、中關村發展集團、深圳灣科技、蘇高新集團、星河產業集團、星月投資為代表的，以促進產業發展為核心產業園區運營商排位突飛猛進。
2018年隨著我國產業升級，產業彎道超車的訴求進一步提升，相比于2017年，方升研究團隊大幅度提高了產業發展力的權重指標，降低了去年最重要的企業發展力指標。經過了兩萬余次的比對，國控園區和產業新城類產業園區在產業發展力方面大幅領先。國控園區或者是地方城投公司，往往肩負著區域的開發，建設，融資等核心功能，而在北上深蘇幾個區域都有一些產業集聚，產業發展良好的園區，這些園區應該是國控園區或城投公司學習的標桿，比如張江高科、中關村發展集團、上海臨港，深圳灣科技(深投控)，上海金橋，蘇高新，深圳科技工業園，北京經開，合肥高新股份等。在產業發展力方面國控園區普遍優于民營，得益于國有企業和政府之間千絲萬縷的關系，可以在產業促進方面不計成本的投入，但反過來，也受制于體制限制，在決策效率和動作方面不及民營園區。無論國控園區還是民營園區都紛紛加碼產業投資，增強產業方面影響力話語權。而在產業鏈打造方面，國控園區無疑占盡優勢，一方面啟動的早，很多國控園區相繼在上世紀90年代起步，另一方面強者恒強的因素也制約了民營園區的追趕步伐。
在企業發展力方面，產業園區運營商分化嚴重，在方升研究團隊采集的4組數據中，銷售額方面的差異尤為明顯。收入超過百億的企業僅華夏幸福一家，一騎絕塵，50億以上的企業也僅有招商蛇口，聯東U谷和啟迪協信三家，中新集團，宏泰發展緊隨其后。大多數銷售額分布在5億到15億之間。傳統老牌園區開發商張江高科，東湖高新，園區板塊業務收入分別僅有12.53和11.92億元，這其中大部分比例來自于產業園區交房的銷售額，由于園區物業的復制性不如住宅，因此如果沒有后續項目跟上，很容易造成營業收入持續下降。在毛利率方面，廠房為主的運營商最低，科技園運營商其次，產業投資和區域開發類型的運營商毛利率在4-5成。
華夏幸福
華夏幸福近三年越發強勢，實現了產業園區年度榜的三連冠。在企業發展力數據方面無可挑剔，堪稱產業園區，產業新城領域市場化最強者。2018年除了大本營廊坊外，在長三角，嘉善，溧水等項目異地復制初見成效，產業新城一項以周期長聞名，華夏幸福的強勢取決于這些新項目的成功與否。而在產業促進方面，作為民營企業的華夏幸福，即使和恒大碧桂園這種傳統房企相比也未必有多大的優勢，恒大投資1000億與中科院合作，而碧桂園也組建了戰投部四處出擊，和思科，富士康的合作彰顯了進軍科技小鎮的決心，反觀華夏幸福，作為產業園區龍頭企業還沒有拿出能匹配江湖地位的大動作，近期大舉投資新能源汽車領域企業也許是在提前布局。無論如何，華夏幸福作為產業園區領域的現象級企業，他的商業模式，團隊架構，以及融資，現金流管理等諸多方面都樹立了行業標桿，再次斬獲榜首實至名歸。
招商蛇口
招商蛇口作為招商局集團旗下城市綜合開發運營旗艦企業，聚合了原招商地產和蛇口工業區兩大平臺的獨特優勢，已成為中國領先的城市和園區運營服務商。招商蛇口以產興城，結合不同時期產業轉型升級的需求，對蛇口工業區的原有產業 “騰籠換鳥”，同時加大城市和園區產業配套、文化教育、醫療康養、休閑娛樂等配套設施的投入，將深圳的蛇口，打造成一座宜居宜業的現代化、國際化濱海新城，并培育出華為、金蝶、招商銀行、平安保險等國際國內知名行業龍頭企業，成為中國改革開放四十年，以產業引領城市發展的真實寫照。招商蛇口憑借”前港-中區-后城“的特色開發運營模式，以改革創新這一核心驅動力，緊跟國家戰略，布局全國，異地復制，并在一帶一路沿線國家輸出蛇口模式。招商蛇口近年來在促進產業發展角度持續發力，與各大知名龍頭企業、產業公司達成戰略合作、培育城市運營體系中的醫療、養老、文創、教育產業，依托招商局央企雙創示范基地，加強產業與互聯網的結合，建造新業態孵化器。招商蛇口在促進產業發展方面底蘊深厚，位列第二實至名歸。
中新集團
作為蘇州工業園區的開發主體，中新集團的知名度一直不如蘇州工業園這么振聾發聵，但當中新集團作為區域開發的幾個項目相繼交出一份亮眼的成績單，他一定是最近幾年不可忽視的力量。中新集團有著獨特的商業模式和對這個市場的理解，當華夏幸福和碧桂園喊出百城，百鎮時，中新集團依然堅持自己的理念，穩扎穩打，在安徽滁州的蘇滁工業園，產業部分導入基本完成，城市面貌日新月異，作為2012年動工，至今剛剛6年時間的項目，方升研究團隊認為這是區域開發復制的完美樣本。而就造城而論，蘇州工業園已經是蘇州房價的制高點。其在滁州項目的房產目前還低于滁州平均水平，蘇州工業園區能否完美的復制，方升研究團隊還是抱有很大的信心的。值得注意的是，中新集團的一二級開發是完全獨立，不聯動的。
宏泰發展
河北是民營產業園區的搖籃，除了聲名遠揚的華夏幸福外，宏泰發展的實力已不容小視。雖然都是做土地一級開發，宏泰的模式也是異于華夏幸福和中新集團。除了賣地收入之外，宏泰已經朝著產業促進，產業發展的路上越走越快。2018年的春晚，宏泰王建軍與極限跳傘運動員擊掌的鏡頭一定讓產業園區人印象深刻。沒錯產業布局方面，宏泰在通用航空，文旅，大健康，科創等幾個行業均有所積累。而這個發展理念和方升研究團隊的理念高度一致。再配上亮眼的業績，應該來說，宏泰已經轉型成產業運營公司，其商業模式和龍河高新區項目都值得業內同行深度解讀和研究。
張江高科
作為一家享譽全國的標志性國控園區，無論是產業運營還是產業集聚的打造都屬于全國產業園區行業頂尖水平，這也有效得推動了張江高科核心區域的高速發展。雖然現階段張江高科提出了產業投資，但是從他的年度報表中就可以看到他的營業收入并不理想?，F在張江高科亟需在促進產業發展方面找到一條適合自己的全新商業模式。而一旦張江高科可以探索出這個商業模式，張江高科必將登上一個新的高度。
啟迪協信
啟迪協信是市場當中的一匹黑馬，托生于啟迪控股和協信集團。主打產品是科技商務園，往往會搭配商業和住宅，2017年憑借著優秀的銷售額躋身產業園區年度榜榜眼。有別于傳統園區，啟迪協信喜歡的項目往往是在城市中心或者城市副中心，地理位置相對較好。而物業評判的標準往往可以分割銷售，這些因素促成了啟迪的銷售額。去年大手筆收購恒生科技園，不僅增加園區運營面積，更擴充了專業團隊。整編后的啟迪協信，依托于清華系的產業資源，在產業運營方面更加爐火純青。啟迪控股和清華系的兩大背書減輕了啟迪協信快速擴充物業后的招商壓力，同時，良好的股東背景也讓投拓端和政府談判游刃有余。
蘇高新
蘇南模式備受質疑，作為蘇州轉型升級的發動機，蘇高新抓住區域經濟轉型、產業升級機遇，依托原有產業穩健經營的有利條件，面向“高”、“新”產業加速推進公司戰略轉型，以可持續的盈利能力及合理優化的產業架構提升企業內在價值。確立“高新技術產業投資運營商”的戰略定位，目標打造先進制造業、環保為核心，產業地產、非銀金融與產業投資為支撐的產業架構。應該來說蘇高新同樣作為國控園區的代表，整個公司的業務架構已經拉開，同時推動地產和產業協同效應，緊抓租售并舉的政策導向，由開發向運營轉變，可謂緊抓時代節奏。江蘇醫療器械科技產業園作為專業化的主題園區，定位于醫療器械行業，同時也是蘇高新
星河產業集團
在眾多傳統房地產開發企業眼里，產業地產行業未來可期，但轉型并非易事，只能“八仙過海，各顯神通”。其中，星河產業集團就以獨有的“產權/租金/服務換股權”運營模式進入產業地產。兩年前方升團隊接觸星河產業時，星河產業發展的模式就已經明確，兩年下來，這一模式得到了房地產類企業轉型企業的一致認可。方升團隊認為對于房地產企業而言，最合適的路徑就是通過產業辦公切入園區業務，因為房地產可以整合住宅和商業社區資源，相當于做成城市中心的產城社區，這里對于房企而言，最缺乏的就是產業資源，而星河提前布局入股深創投，這個資源稟賦放到現在絕對就是搶手的香餑餑了，接下來星河產業可以攜產業而令諸侯了。
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