??隨著空前嚴厲的樓市調控潮在多城落地，房企面臨艱難的關口。調控政策出臺后首個開盤日，地產股集體受挫。更令房企坐立難安的是樓市成交量下滑預期大增，房企再融資全線收緊，早先激進拿地的企業(yè)將自食其果，遭遇現(xiàn)金流危機。

??業(yè)內人士分析指出，目前房企龍頭和中小企業(yè)應對招式迥異。抗震力稍強的龍頭大鱷將趁機加速侵吞中小房企，爭奪行業(yè)資源;中小房企被逼至墻角，或被收購兼并，或干脆買殼轉型奮力一搏。

??激進房企資金鏈緊繃

??“十一”期間，21個城市相繼發(fā)布房地產調控政策。前期房價漲幅較大的北京、深圳以及部分二線城市調控力度居前，限貸、限購“組合拳”紛紛出手。

??調控政策的出臺令不少購房者出現(xiàn)觀望心態(tài)，南京、武漢、北京、上海等城市的成交量出現(xiàn)明顯下滑。以北京為例，亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年國慶長假7天，北京商品住宅(不含保障房與自住房，含商住)共實現(xiàn)成交1154套，日均成交量僅165套，相比9月的日均成交量減少了320套。同時，受二套非普通住宅首付大幅提升影響，北京市場上目前已經出現(xiàn)買方解約或計劃解約案例。

??各地調控政策密集出臺釋放了穩(wěn)定市場預期、抑制投機性需求的信號，短期內熱點城市樓市降溫、成交量下滑是大概率事件，將對房企資金回籠造成一定沖擊。

??數(shù)據(jù)顯示，今年以來，一線城市住宅土地平均溢價率達到了94.6%，二線城市達到了65.23%，超過10億元的地塊高達405宗，溢價率超過100%的地王高達211宗，屢次刷新創(chuàng)造歷史記錄。

??按部分城市土地新政，有些地王需要現(xiàn)房銷售，拍地之后開工時間、達到預售條件和竣工時間均遭到限制。去年下半年至今已經出讓的地王項目如果打算2017年入市，預計將很難通過房價上漲獲得收益，拿地王的企業(yè)很有可能陷入困局。

??9月初，監(jiān)管部門人士在《證券經營機構公司債業(yè)務高級管理人員》培訓會上強調，將重點關注“房地產、市政建設、產能過剩”等行業(yè)公司債券發(fā)行情況。此前，證監(jiān)會在7月末舉行的保薦機構專題培訓會議上也指出，不允許房地產企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。業(yè)內普遍認為，低評級私募債或將暫緩，監(jiān)管正釋放房企再融資全線收緊的信號。

??若房企發(fā)債標準收緊，受沖擊最大的是此前激進拿地的中小型房企。融資渠道受到更嚴苛監(jiān)管后，房企未來資金周轉對房價增長高度依賴，而中小型房企大多缺乏一、二線城市樓盤控盤能力，激進拿地的中小型房企資金流將更加緊張，或令債務違約風險增大。

??房企龍頭將加緊并購步伐

??今年以來，多家地產央企兼并重組和資源整合步伐明顯加快。中海與中信、五礦與中冶、保利與中航等央企均加強了地產業(yè)務方面的整合，加上此前招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司合并招商地產，以及中交、魯能啟動地產板塊整合，初步統(tǒng)計，在21家被國資委允許從事房地產主業(yè)的央企中，至少10家已啟動內外部重組或并購。

??同時，資金雄厚的民營房企也抓緊時間“攻城略地”。近日，中國恒大公告，與深深房訂立協(xié)議，后者擬以發(fā)行A股股份及支付現(xiàn)金的方式購買恒大地產100%股權。牽手深深房之前，恒大先是舉牌廊坊發(fā)展，后又宣布認購占嘉凱城已發(fā)行股本總額約52.78%的股份，還斥巨資買入萬科股票。據(jù)統(tǒng)計，恒大已在二級市場舉牌10多家上市公司，且多為房地產上下游關聯(lián)企業(yè)，至少包括5家房地產企業(yè)。

??另一房企融創(chuàng)中國亦出手頻頻，先以137.88億元購入聯(lián)想控股旗下41家公司的相關股權及債權，涉及42個物業(yè)項目的權益;緊接著通過其附屬公司聚金物業(yè)認購金科地產16.96%的股份，成為金科第二大股東。

??業(yè)內人士指出，一方面，土地市場和地產債的泡沫遠大于地產股可能存在的泡沫，從而擠壓一些有產業(yè)背景的資金轉而投資地產股;另一方面，大的房企能夠享受較低的資金成本和多元化融資渠道，加上股權可質押，并購重組相較于買地更容易獲得金融機構支持。綜合上述兩方面，高價地的獲取者多是中小企業(yè)，對銷售排名前列的房企來說“買地不如買地產股”，大型房企更傾向于通過兼并重組而非冒險拿地攫取行業(yè)資源，大型房企在現(xiàn)金流方面受本輪調控政策的沖擊較小。