2018年2月2日，在戴德梁行舉行的2017年第四季度媒體發布會上，北中國區商業地產部主管羅俊崴先生發表了主題演講，結合北京三大典型案例對消費需求升級所帶來的新商業發展趨勢進行深度分享。
羅俊崴表示：“商業的每一次全新探索與嘗試，都是在迎合消費習慣的改變、消費需求的升級。未來商業勢必將呈現創新、體驗、智能、場景、多元融合的新格局。”
在會后，房天下記者與羅俊崴先生進行了一場對與沈陽商業、沈陽商業街區以及沈陽的社區商業發展模式的采訪。
房天下：近年來，主題街區的發展勢頭迅猛，沈陽也有一些熱門主題街區，如大悅城“4?街區”、中興新一城的“長安里”等等……那么您認為，沈陽的商業街有何發展特點?這種商業模式可能存在哪些問題?對于這些問題又該如何有效解決?
羅俊崴：首先，從模式上來看是好的。街區的存在無非是兩種情況，一是某些區域面積太大，招商難度比較大，有死角，街區做的是去化工作，需要“井”字模式來引導消費者往這個方向去走;二是城市更新，一些老的項目進行調整的時候，有時候可能會發現有的品牌退租了，有的品牌做不下去，需要一些亮點和特色，推出新的街區，這也是好的方向。現在來看的話，弊端是“同質化”比較嚴重，街區一樣會有同質化的可能，比如說“4?街區”做得好，某個街區求快換了個名字直接copy過去了，這種同質化是未來可能出現的風險。這時候就需要做“場景化”的處理，這個場景可能不同，舉個例子，同樣是做異域風情的，可以做德國、意大利、日本、韓國不同的處理，往不同的方向去引導。同時，因為沈陽的地理位置，冬天比較寒冷，室外街區也有一定的現實問題，可以做室內室外結合的主題街區。其實做商業街區也好，商業街也好，包括社區商業，10%的地方有特色，那么這個商業就是一個有自身特色的商業了。
房天下：眾所周知，沈陽的商業市場正朝著多中心、多商圈社區化發展，那么對于擁有一定商業比例的住宅開發商而言，在商業打造時應該注意哪些問題?如何才能打造標桿型社區商業?
羅俊崴：一定要把體量控制住，在前期規劃的時候就要注重這方面，因為體量大意味著壓力大，一般輻射范圍在3-5公里社區商業，體量控制在3-7萬平足矣，過大在后期運營管理上會面臨很多困難。
在經營門類的選擇上，更常規一些：飲食、超市等為主，零售的數量相對較少一些，因為會有更多的人選擇去商業中心去進行購買。加大餐飲等數量，重視親子活動項目，因為越來越多的業主對此更加關注，親子的比重的增加可以是一大亮點。商業已經不單單是提供購買平臺，更多是社交空間。還是那句話“一個商業擁有了10%的特色就很具有特色了”。同時，要把更多的精力放在環境的設計上，現在流行的“高顏值”，把整體造型打造得亮眼能有很大的加分。
房天下：沈陽目前商業地產的存量相對較大，而且消化周期長，您認為是什么原因造成了商業地產的高庫存量?
羅俊崴：沈陽的庫存大是因為之前的招商引資做得好才造成的，前幾年政府對于青年大街等的招商引資做得很好。我認為沈陽最主要的問題是“同期供應”，如果說商業有500萬供應，分批次供應每年幾十萬幾十萬的供應就會很好。第二個問題就是品牌的量級不夠，目前進駐沈陽的品牌多為代理商，可能每個品牌每年只能開3-5個店，但是需要10個廠子來供應，造成很多商業沒辦法開店。
房天下：與商業地產更加發達的地區相比，您覺得沈陽的商業地產有哪些不足?沈陽的未來的發展方向又是什么?
羅俊崴：不足的話還是跟之前講得相似：一是“同期供應”;二是品牌量級不夠;還有一點需要解決的問題就是人才，東北人才流失比較嚴重。但是沈陽之前的商業其實做得很厲害，中街、太原街、青年大街都擁有地標性的商業，只是說最近幾年沒落了，我認為還是很有希望的，要勇于做出改變，求新求變，商業空間空間已經不單單是提供購買平臺，更多是社交空間。追求對氛圍場景化的打造上，同時要在室內設計上下功夫，軟件硬件一起來，針對00后等新興消費群體打造更具有針對性更有特色的商業。但畢竟改變并不是一朝一夕或者某個開發商就能做到的，要大家共同努力，開發商、政府、媒體、包括我們代理商大家一起變，共同找到新路子。
