今日，大河報·大河客戶端記者獨家獲悉，鄭州市政府已于3月7日出臺《鄭州市人民政府關(guān)于處理國有建設(shè)用地上不動產(chǎn)登記相關(guān)問題的意見》，該《意見》對包括沒有土地信息、越界跨宗、鐵路單位住房等此前諸多困擾不動產(chǎn)登記的問題給出相應(yīng)的解決方案。“這個方案還是很‘給力’的，所關(guān)注到的問題，基本上覆蓋了鄭州絕大多數(shù)的問題小區(qū)。同時，上述兩條內(nèi)容意味著對符合《意見》中所涉及問題的普通群眾而言，其所在小區(qū)的擬處置方案，上報市政府批準(zhǔn)后，就可以辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)了。”看完《方案》一業(yè)內(nèi)人士這樣評價。另有消息稱，從今日起，鄭州部分不動產(chǎn)分中心已開始受理此前存有歷史遺留問題小區(qū)的業(yè)務(wù)。
“解決方案”強調(diào)證繳分離，提高效率
先有對布廠街19號院、綠云小區(qū)、嵩岳小區(qū)等鄭州不動產(chǎn)“卡殼”典型小區(qū)進行的先期權(quán)籍調(diào)查，再有張貼在上述其中小區(qū)門口，關(guān)于解決歷史遺留問題的公告(詳見3月6日大河報A14版)。進入3月，已困擾鄭州大半年之久的不動產(chǎn)登記問題漸漸有了解決的預(yù)兆。
今日上午，大河報·大河客戶端記者獨家獲悉，鄭州市政府已于3月7日出臺《鄭州市人民政府關(guān)于處理國有建設(shè)用地上不動產(chǎn)登記相關(guān)問題的意見》。《意見》中鄭州市政府明確要求市內(nèi)五區(qū)政府、市政府各有關(guān)部門、各有關(guān)單位本著尊重歷史、實事求是，依法依規(guī)、提高效率，先期辦理、證繳分離的原則，妥善解決當(dāng)前鄭州市國有建設(shè)用地上不動產(chǎn)登記工作相關(guān)問題，進一步維護群眾合法權(quán)益。
值得關(guān)注的是，《意見》所提出的“證繳分離”原則，即開發(fā)建設(shè)單位欠繳規(guī)費和土地價款、越界超占國有建設(shè)用地的，有關(guān)單位要督促其限期繳清。在保留追繳權(quán)和處理權(quán)的同時，不影響購房者對房屋交易和不動產(chǎn)登記手續(xù)的辦理。
處理范圍：
主城區(qū)此前“卡殼”但有合法房本兒的房地產(chǎn)
《意見》明確了此次所要解決問題的具體范圍，即：鄭州市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、鄭州高新區(qū)范圍內(nèi)國有建設(shè)用地上，已辦理房屋所有權(quán)證，但未完善用地或者規(guī)劃建設(shè)等手續(xù)的房地產(chǎn)。
《意見》同時指出，“各縣(市)、上街區(qū)可依據(jù)本意見精神，結(jié)合本地實際，制定本轄區(qū)國有建設(shè)用地上不動產(chǎn)登記相關(guān)問題處理意見。”
“這個方案最初的名字是叫‘歷史遺留問題’的解決方案，正式文件進一步明確了‘國有建設(shè)用地上’的范圍，也是為了杜絕如‘小產(chǎn)權(quán)房’等情況在這次解決問題時‘亂搭車’。”上述業(yè)內(nèi)人士說解釋說，《意見》明確了這些待續(xù)解決問題的對象，必須要擁有合法的“房本兒”。對于因各種原因未辦理房本的問題房屋，“需先解決了相應(yīng)問題后，再談不動產(chǎn)登記的問題。”他說。
對此，《意見》也明文強調(diào)要“加強監(jiān)管”，明確對不屬于本次處理范圍的房地產(chǎn)項目，各級政府和各部門應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，不得擅自搭車，違規(guī)辦理。對違反規(guī)定者，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法予以嚴(yán)肅查處，并將違法違規(guī)企業(yè)的有關(guān)情況納入誠信檔案并向社會公布。
此外，《意見》還明確已建立市政府建立處理國有建設(shè)用地上不動產(chǎn)登記相關(guān)問題工作聯(lián)席會議制度。由市內(nèi)五區(qū)人民政府，鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、鄭州高新區(qū)管委會，市規(guī)劃、國土、房管、建設(shè)、消防、公安、檢察院、法院等部門參加，統(tǒng)一指導(dǎo)全市開展國有建設(shè)用地上不動產(chǎn)登記相關(guān)問題的處理工作。各區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會作為責(zé)任主體，負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)國有建設(shè)用地上不動產(chǎn)登記相關(guān)問題的處理，及時擬定處置方案，上報市政府批準(zhǔn)后實施;市政府相關(guān)部門按照各自職責(zé)，密切配合，主動作為，做好相關(guān)工作。對不履行或者不正確履行職責(zé)，影響工作進展，損害行政相對人合法權(quán)益的，追究相關(guān)責(zé)任。
不動產(chǎn)登記“查無此地”解決方案
在此前鄭州不動產(chǎn)登記的過程中，相當(dāng)一部分小區(qū)的相關(guān)權(quán)利人都因“查不到土地”而“卡殼”(詳見2月7日大河報A05版)。對此，《意見》也給出了具體方案。
《意見》明確指出，辦理不動產(chǎn)登記時，經(jīng)查詢無土地登記信息的，按以下規(guī)定執(zhí)行：
1.申請人能提供或者不動產(chǎn)登記機構(gòu)能查詢到土地權(quán)屬來源文件的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)按照權(quán)屬來源文件批準(zhǔn)的內(nèi)容(如面積、用途和使用權(quán)類型等)進行登記。確需進行權(quán)籍調(diào)查的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行權(quán)籍調(diào)查并公告，公告無異議，按照權(quán)籍調(diào)查結(jié)果和權(quán)屬來源文件批準(zhǔn)的內(nèi)容進行登記。權(quán)屬來源文件沒有載明批準(zhǔn)用途的，按實際用途進行登記。
2.市區(qū)三環(huán)(中州大道、西三環(huán)、南三環(huán)、北三環(huán))合圍區(qū)域內(nèi)(含跨三環(huán))的房地產(chǎn)，申請人無法提供且不動產(chǎn)登記機構(gòu)經(jīng)查詢無土地權(quán)屬來源文件的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行權(quán)籍調(diào)查并進行公告，公告無異議的，按國有劃撥建設(shè)用地登記。
3.開發(fā)區(qū)管委會2005年8月1日(不含8月1日，法釋[2005]5號)之前委托開發(fā)區(qū)國土資源分局已與用地單位簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》或《用地協(xié)議》，并且開發(fā)區(qū)管委會向用地單位頒發(fā)過《國有土地使用證》或《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》的，經(jīng)開發(fā)區(qū)管委會確認后，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行權(quán)籍調(diào)查并公告，公告無異議，按照權(quán)籍調(diào)查的結(jié)果和開發(fā)區(qū)管委會頒發(fā)的《國有土地使用證》(或《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》)證載內(nèi)容進行登記。
《意見》明確，以上所述權(quán)籍調(diào)查結(jié)果由不動產(chǎn)登記機構(gòu)在公開媒體進行公告，公告期15個工作日。公告有異議的，應(yīng)在異議事項解決后再辦理土地信息登記。《意見》同時強調(diào)，以上土地信息未登記前，不影響已辦理的房屋交易和不動產(chǎn)登記事項。
對于“土地權(quán)屬確認”的申請主體，《意見》明確為“原開發(fā)建設(shè)單位存在的由原開發(fā)建設(shè)單位”;對于原開發(fā)建設(shè)單位不存在的，可按以下4種方式進行辦理：
1.原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已被吊銷營業(yè)執(zhí)照或者已注銷且無承繼單位的，可以由購房者或業(yè)主代表、業(yè)主委員會申請辦理相關(guān)手續(xù)。
2.政府機關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)自行開發(fā)建設(shè)的或利用自有土地與其他單位聯(lián)建的，由原單位申請，原單位已不存在的，由承繼單位或主管單位申請。
3.由兩個或兩個以上單位合作開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，合作一方或者多方已被吊銷營業(yè)執(zhí)照或者已注銷且無承繼單位的，可以由剩余合作方申請。
4.由于其他原因確實無法確定申請主體的,由房地產(chǎn)項目所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處提出申請。
越界跨宗等問題解決方案
除“查無此地”的問題外，《意見》還對在不動產(chǎn)登記實際操作中，遇到的“房屋所在樓幢跨宗地”及其“鐵路部門住宅小區(qū)無土地信息”等問題給出了解決方案。
針對越界跨宗問題，《意見》給出3條解決方案：
1、在《商品房買賣合同》中已明確樓房歸屬宗地信息的，按合同約定落宗，土地使用年期按合同約定所落宗地使用年期確定。
2、無法提供《商品房買賣合同》或提供的《商品房買賣合同》中宗地信息為多宗土地的，經(jīng)現(xiàn)場測繪樓幢界址，按房屋主體所在宗地落宗，土地使用年期按房屋主體所在宗地使用年期確定。
3、越界超占國有建設(shè)用地的可在規(guī)劃確定的宗地落宗，土地使用年期按落宗地使用年期確定。
而針對鐵路部門住宅小區(qū)普遍出現(xiàn)的“無土地信息”等問題，《意見》指出，如鐵路部門在本單位土地上建設(shè)的住宅小區(qū)，業(yè)主已取得房屋所有權(quán)證，在辦理不動產(chǎn)登記時經(jīng)查詢無土地登記信息，但鐵路部門已取得國有土地使用證、國有建設(shè)用地批復(fù)或其他合法土地權(quán)屬來源證明的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)根據(jù)鐵路部門提供的土地權(quán)屬來源或出具的相關(guān)證明進行權(quán)籍調(diào)查并公告，公告無異議后辦理不動產(chǎn)登記。
補繳土地交款，看清下列具體情況
在辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)時，一些市民會對不動產(chǎn)證上，宗地性質(zhì)一欄中所標(biāo)注的“出讓”和“劃撥”的區(qū)別搞不清楚。業(yè)內(nèi)人士表示，劃撥用地是我國特有的項目建設(shè)用地的取得方式之一。一般情況下，國家機關(guān)用地和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，以及國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地等都是常見的“劃撥用地”范圍。但在國家出臺土地有償使用規(guī)則前，一些老的住宅樓以及后來的經(jīng)濟適用房等特殊房地產(chǎn)也會建在劃撥土地之上，這些住宅在進行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，就需補繳相應(yīng)的土地價款，將土地變更為出讓性質(zhì)。
對此，《意見》也給出了繳納范圍及標(biāo)準(zhǔn)細則：
購房人申請辦理出讓性質(zhì)不動產(chǎn)權(quán)證書，需補繳土地價款的，按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
(一)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)補繳的土地價款的標(biāo)準(zhǔn)。
1、1987年1月1日(不含1月1日)前已建成的房地產(chǎn)，不再補繳土地價款;
2、1987年1月1日至1999年1月1日(不含1月1日)期間已建成的房地產(chǎn)，補繳土地價款按照出讓價減去劃撥價收取;
3、1999年1月1日之后已建成的房地產(chǎn)，補繳土地價款按照出讓全價全額收取;國有劃撥建設(shè)用地上已建成的房地產(chǎn)，補繳土地價款按照出讓價減去劃撥價收取。
房地產(chǎn)建成竣工日期作為土地使用權(quán)起始年期。補繳土地價款以房地產(chǎn)建成竣工日期作為評估基準(zhǔn)日。
(二)在2016年12月31日之前(含12月31日)，開發(fā)建設(shè)單位已被吊銷營業(yè)執(zhí)照或者已注銷且無承繼單位的，可按照國有劃撥建設(shè)用地辦理劃撥性質(zhì)的不動產(chǎn)權(quán)證書。購房人自愿繳納土地價款的，可辦理出讓性質(zhì)的不動產(chǎn)權(quán)證書。土地價款繳納標(biāo)準(zhǔn)和程序按照鄭州市財政局、鄭州市國土資源局、鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售補繳土地差價款工作的通知》(鄭財非稅[2012]53號)文件中“已購公有住房”有關(guān)政策確定的程序和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。繳納標(biāo)準(zhǔn)為房產(chǎn)用途所對應(yīng)土地用途的土地基準(zhǔn)地價的5%。
(三)已購公有住房和經(jīng)濟適用住房按照“鄭財非稅[2012]53號”規(guī)定補繳土地差價款后辦理出讓性質(zhì)不動產(chǎn)權(quán)證書;其中配建商業(yè)部分，按“已購公有住房”有關(guān)政策確定的程序和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，繳納標(biāo)準(zhǔn)為商服用地土地基準(zhǔn)地價的5%。
(四)個人獨院(獨立)住宅交易涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，不再單獨辦理土地使用權(quán)審批出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方按住宅用地級別對應(yīng)現(xiàn)行基準(zhǔn)地價的40%繳納土地出讓價款后，可辦理出讓性質(zhì)的不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
(五)越界超占國有建設(shè)用地的，補繳土地價款標(biāo)準(zhǔn)依照前款(一)執(zhí)行辦理。
(六)對于確權(quán)的國有建設(shè)用地上建設(shè)的房屋，按國有劃撥建設(shè)用地上的房屋辦理。
與此同時，《意見》還明確了各區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會負責(zé)本轄區(qū)范圍內(nèi)的土地價款追繳工作。市政府有關(guān)部門依據(jù)各自職責(zé)做好配合工作，確保國有資產(chǎn)不流失。按照購房者辦證和開發(fā)建設(shè)單位補繳土地價款分離處理的原則，可先予辦理購房者的房屋交易和不動產(chǎn)登記手續(xù)。但在應(yīng)繳土地價款繳清之前，不予辦理開發(fā)建設(shè)單位自有部分不動產(chǎn)的抵押登記或者轉(zhuǎn)移登記。
聲音：該《意見》適用于鄭州絕大多數(shù)“問題小區(qū)”
“這個方案還是很‘給力’的，所關(guān)注到的問題，基本上覆蓋了鄭州絕大多數(shù)的問題小區(qū)。同時，上述兩條內(nèi)容意味著對符合《意見》中所涉及問題的普通群眾而言，其所在小區(qū)的擬處置方案，上報市政府批準(zhǔn)后，就可以辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)了。”看完《方案》后上述業(yè)內(nèi)人士這樣評價說。
他還表示，從去年8月起，鄭州主城區(qū)開始全面實施不動產(chǎn)登記工作以來，先后困擾鄭州不動產(chǎn)登記工作的“房本之爭”(詳見2016年8月31日大河報A05版)、程序繁瑣(詳見2016年11月16日A08版)、效率低下(詳見2016年11月17日大河報A04、05版)等問題已得到有效改善，但因涉及土地權(quán)屬等問題，“查不到土地信息”、“越界跨宗”等問題遲遲得不到解決。而隨著《意見》的正式下達，已困擾鄭州不動產(chǎn)登記大半年之久的“硬骨頭”也迎來了解決方案。
該業(yè)內(nèi)人士指出，《意見》中最值得關(guān)注的內(nèi)容便是所提出的“證繳分離”原則，及為“查無此地”的房地產(chǎn)進行土地信息登記前，“不影響已辦理的房屋交易和不動產(chǎn)登記事項”這樣的表述。
