對于大多國人來說，文化的本源是鄉土的，凝聚著濃郁的鄉愁和鄉情!家國情懷下，春節返鄉對新一代城市移民的意義絕不止于家人團聚、聆聽鄉音和品嘗美食，更多人通過近距離的觀察、感受以及和外部世界的比較，思考和探索關于故鄉城鎮的發展命運：經濟、房子、人口流動等，都是繞不開的話題。在此背景下，中國指數研究院連續三年開展春節返鄉樓市見聞系列活動，組織300多名分析師“回家鄉、探樓市、看變化”，以研究人的視角、數據人的思辨、房產人的聚焦，筆觸出一個個故鄉城鎮的多樣形象和潛在機遇，希望給行業各界帶來一些參考啟示。

　　摘要

　　鄭州是河南省會，中國中部地區的主要經濟中心之一，為中原經濟區核心城市，國家重要的綜合交通樞紐，人口吸附能力較強。2016年位列中指院全國房地產開發投資吸引力城市第12位。近年來，隨著城市產業的快速發展和高鐵經濟的帶動下，鄭州的房地產市場也迎來了蓬勃的發展，前景較為樂觀。

　　時隔幾年回到鄭州，春節期間，我走訪了鄭州老城區和鄭東新區的部分新房樓盤，僅從不多的幾次看盤經歷和與家鄉親朋的交流來談談自己的所見所感，結論難免有偏頗之處，還望見諒。

　　一手房市場：選擇少，房價高，高房價下主力戶型面積以80多平的兩房為主

　　老城區新房供應十分有限，放眼望去，周邊光鮮亮麗的高層住宅和外觀破舊的多層老社區交相呼應，但基本都是二手房，新房供應較少，市場步入存量房時代。業態方面，依然以住宅為主，公寓比例增加不少，綜合體項目較前幾年有一定上漲。周邊五星級酒店、影院，大型商超、寫字樓個數有所增加，但數量不多，且分布相對較為集中。

　　目前鄭州已開通地鐵1號線和2號線，看盤時我發現實際在售的地鐵口一手樓盤(距離地鐵口步行500米以內)非常稀缺，按照售樓人員的話說是“買一套，少一套，再等不知又何時”。

　　價格方面，二七區二環位置均價在1.5萬左右，一環中心區要2萬/平米以上。在高房價的擠壓下，一手樓盤的主力戶型也從幾年前100平以上3房變為目前的80多平2房，且9成以上為毛坯交房。房價的高企也一定程度上降低了人們對居住品質的要求。

　　鄭東新區新盤供應同樣十分有限，市場供應也以二手房為主，均價多在3萬多元/平，部分樓盤甚至到4萬元/平以上，比肩深圳龍崗區的均價。按照鄭東新區常見最小戶型85平米計算，購房金額也接近350萬，可以說這個購房門檻在二線城市乃至1.5線城市中也是偏高的。

　　此外，我現場看到的幾個新房樓盤設計中，陽臺均為全封閉式，無贈送面積，全屋贈送面積很少，基本可以忽略不計，這與目前國內流行的陽臺半封閉，陽臺面積贈送一半不同。除了少數綜合體項目，很多純住宅樓盤都沒有樣板間，體驗感較差。一般開發商準備好沙盤和戶型圖，蓄客一段時間就會分批開盤，而且聽說賣的都還不錯。我想從這些細節側面也反映出近幾年鄭州的房地產市場成交火熱，開發商對市場前景保持樂觀。

　　鄭州近年來房地產市場趨熱背后的原因是多方面的，除了經濟的發展和產業的支撐，我認為最重要的因素還有兩點：

　　1、巨大的人口凈流入，人口紅利帶動城市發展

　　據媒體報道，過去5年鄭州凈流入人口185萬人，僅比深圳少1萬人，在全國各大城市中排第七。本地人口中，外地戶籍人口占比較多。據本地同學講，春節期間鄭州常年塞車的幾個路段基本都不塞車了，路上暢順很多，這也與我在深圳過年的感受如出一轍。

　　一方面，鄭州是中原地區年輕人就業的首選城市，來自統計局的數據顯示近年來鄭州市每年接收應屆高校畢業生均保持在10萬人左右。這部分人正成為鄭州人口不斷年輕化的中堅力量。

　　另一方面，省會城市的教育資源優勢也吸引周邊城市家長來鄭置業和投資，優質學位的相對稀缺也促進了本地房地產市場的發展。近些年來，鄭州的學位資源一直很緊張，政府雖然在教育資源方面不斷加大投入，增加學校和學位數量，但增長速度仍然不能滿足當前需求。目前中小學位的缺口到底有多大，我并沒有找到最新的數據。不過據媒體報道，鄭州主城區的中小學(特別是名校)超大班還是有很多，每班人數有不少在80人左右;此外新生報名家長連夜排隊，重點名校競爭十分激烈的新聞也屢見不鮮。學位的供應不足和名校學位的一位難求，也引發了相應的購房需求。

　　2、“米”字形高鐵網進一步確立鄭州樞紐地位，高鐵經濟帶動城市繁榮

　　鄭州歷史悠久，文化厚重，一直是全國的綜合樞紐中心。鄭州地處中國地理中心，是全國重要的鐵路、航空、高速公路、電力、郵政電信主樞紐城市，中國中部地區重要的工業城市。得益于其獨特的地理位置——全國兩大鐵路大動脈隴海鐵路與京廣鐵路的交匯處，鄭州也是歷史上著名商埠，至今仍是中部地區最大的物資集散地，每年都會舉辦全國性、區域性大型商貿活動。鄭州商品交易所是三大全國性商品交易所之一，“鄭州價格”一直是世界糧食生產和流通的指導價格。

　　作為全國唯一擁有“米字形”高鐵城市，高鐵開通將進一步帶動鄭州城市繁榮

　　“米”字形快速鐵路網，是國務院批復《中原經濟區規劃》和《鄭州航空港經濟綜合實驗區發展規劃》明確的重大工程，具體就是在京廣和徐蘭“十”字形快速客運通道基礎上，建設鄭州至萬州、鄭州至濟南、鄭州至合肥、鄭州至太原的高速鐵路。“米”字形快速鐵路網建成后，將形成以鄭州為中心的“米”字形高鐵輻射網絡，實現北京、西安、武漢等30多個城市的“3小時經濟圈”和全國主要大中城市的8小時經濟圈。目前鄭州高鐵能直達的省會城市有：石家莊、太原、武漢、貴陽、杭州、廣州、長沙和西安。

　　“米”字形快速鐵路網建成后，將與國家快速鐵路網有機銜接，形成京津冀地區經鄭州至港澳，長三角地區經鄭州至西北邊界口岸，環渤海地區經鄭州至西南地區乃至孟加拉灣、東南亞各國，東南沿海地區經鄭州至西北內陸地區的快速運輸通道，打通中國內陸整體的高鐵脈絡。

　　鄭州開始從“四通”向“八達”發展，帶動河南從“九省通衢”邁向“九州通衢”。“四鐵聯運”不僅把國家糧食生產核心區、中原經濟區、鄭州航空港經濟綜合實驗區、鄭洛新國家自主創新示范區、河南自貿試驗區，五大國家戰略布局連接起來，還大力推動了“一帶一路”建設，奠定鄭州成為亞歐通道上重要的節點城市。

　　此外，高鐵經濟也將帶動河南乃至周邊省市旅游業的發展。河南，自古以來便是東西部來往的交通要塞，深厚的歷史積淀為中原地區遺留下大量的人文及歷史景觀，積累了豐富的旅游資源。2015年河南全省接待海內外游客量達到5.18億人次、旅游總收入為5035億元。除了帶動沿線旅游產業的飛速發展，也為周邊省份城市的交通及旅游業帶來了不小的利好。

　　可以說，鄭州是全國最受益于高鐵經濟的城市。每年巨大的人口凈流入和人口年齡不斷年輕化也為這個城市不斷注入新鮮動力，城市發展后勁十足。2015年，鄭州主要經濟指標在全國35個大中城市中位次也明顯前移。

　　“借我好風力，送我上九霄。”近幾年，鄭州城市空間大幅拓展，城建項目精品迭出，城市功能日臻完善，城市面貌日新月異，一個充滿活力、洋溢魅力、極具競爭力的中心城市正在中原大地上迅速崛起。祝福鄭州!希望家鄉鄭州未來在全面發展中百尺竿頭更進一步。